Por Ing. Agr. Ovidio Luis Ambrosoni Devotto
El Índice CONEAT (IC) fue creado en la década de los años 60 con el objetivo de fijar, mediante un índice, la capacidad productiva media de los suelos del país y de cada inmueble rural. Es así que el IC sólo considera la productividad como la capacidad inicial del suelo de producir un cierto rendimiento de carne y lana por ha. Y por año. Y hoy, más de 50 años después, los cambios tecnológicos en la agropecuaria llevan a movimientos de importancia entre el valor dado por el Índice CONEAT y la productividad actual de los padrones cuyos índices fueron fijados en esa oportunidad y nunca modificados.
El IC intenta expresar la relación entre la capacidad de producción de un suelo, medida en términos de carne y lana, y las unidades de suelo que lo componen. La principal crítica es que utiliza exclusivamente parámetros de producción ganadera que hacen cuestionable su uso cuando se comparan inmuebles con otras aptitudes productivas.
En la serie técnica INIA 187 (2011) se analizó información correspondiente a 1.407 transacciones comerciales efectuadas entre 1993 y 2005 abarcando una superficie de 2 millones de hás. El análisis revela que el IC mantiene una relación positiva, pero no lineal, con el precio de la hectárea. Junto a la aptitud de uso, la localización, los accesos, las facilidades e instalaciones, así como las condiciones de mercado, son características relevantes en la formación de los precios de los campos.
La tierra es un factor de producción heterogéneo con una serie de características que revelan su productividad. estas características están compuestas por un lado por las características edáficas y topográficas, localización, distancia de centros poblados, pero también por cambios introducidos por el propietario u ocupante, como divisiones, caminería, obras de infraestructura, empraderamientos, fertilizaciones fosfatadas, etc.
Por todo ello la calidad de un inmueble rural se define a través de todo ese conjunto de atributos o características que lo definen y determinan su precio en el mercado, y no solo por su Índice CONEAT, es así que el precio recibido por un determinado predio en el mercado resulta de la sumatoria y consideración de todas esas características.
Habitualmente se considera que el Índice CONEAT mantiene una relación lineal con el valor de la hectárea. y normalmente lo que sucede es que cuando se comparan predios con diferente índice los precios se transforman a un índice base (IC 100) mediante una simple regla de tres. sin embargo, estudios han constatado que los promedios de los precios de la hectárea de los predios con índice más bajo (menores a 100) resultan en la realidad superiores a los promedios de los predios con índices más altos (mayores a 100) cuando se pretenden ajustar por ese procedimiento tan básico.
Y esto seguramente es así porque el Índice CONEAT tiene por construcción un sesgo ganadero que no le permite capturar cabalmente la productividad de las tierras cuando estas tienen otras aptitudes de uso diferentes a la ganadería. (por ejemplo, agricultura, lechería, forestación, arroz, etc.) En otras palabras, las diferentes aptitudes u orientaciones productivas no ganaderas desvirtúan el Índice CONEAT como único elemento de estimación del precio. Por definición se refiere al valor edáfico de los padrones. Y valora la productividad de los grupos de suelos en su condición original (vírgenes) y a la fecha un padrón en particular puede tener, y de hecho es así, una historia que puede ser de degradación o de promoción respecto a esa situación inicial, que también debe tenerse en consideración. Además, tratándose de suelos sobre basalto, como es el caso, es muy diverso el dibujo de suelos profundos y superficiales que se entremezclan en el padrón, así como la presencia o no de piedras sueltas en el basalto profundo .y estas características tampoco están reflejadas en el valor CONEAT y condicionan y determinan la aptitud agrícola y forrajera intensiva de un padrón ,que no está en su Índice CONEAT, pero que se debe reflejar en la tasación -y hay otras consideraciones al valorar una fracción de campo también muy importantes: aguadas (cantidad , calidad, ubicación), disponibilidad de sombra y su distribución, empotreramiento, instalaciones, accesos, etc. Que no están consideradas. Si bien es cierto que algunas de ellas se pueden tasar en forma independiente, pero no todas, y deben reflejarse en el valor del bien. Las variables productividad, tamaño, aptitud de uso, localización, divisiones, caminería, obras de infraestructura, empraderamientos, fertilizaciones fosfatadas, erosión, etc. Constituyen atributos fundamentales a la hora de explicar los precios de mercado de los predios.
Resumiendo:
El Índice CONEAT tiene una relación positiva pero no lineal en el precio de la hectárea. A valores inferiores sobre todo esa relación es de dudosa muy exactitud. Una consecuencia de esto es que la conversión lineal de los precios de los predios con diferente Índice CONEAT a base CONEAT 100 seguramente resulte en una distorsión de los mismos. La conversión por simple regla de tres tiende a sobrevalorar los precios de los predios de Índice CONEAT menor a 100 y a subvalorar los de índices superiores a la base. Así el precio promedio ajustado a base 100 de predios de CONEAT inferiores a 100, puede acabar siendo superior al precio promedio ajustado de predios con mayor productividad CONEAT. Tiene por tanto limitantes serias para su uso como único determinante del valor de un campo.
-se trata entones de estimar la contribución de cada una de las características del bien (Índice CONEAT, localización, aptitud de uso, accesos, facilidades, infraestructura, instalaciones, etc.) al precio final. Son esas características las que determinarán finalmente el precio el bien en el mercado.
