“Porque la ignorancia no sirve de excusa”
Diferencias entre el régimen de libre contratación y los contratos que se rigen por la Ley 14.219
LEY 14.219 Y RÉGIMEN DE LIBRE CONTRATACIÓN, un trabajo de la Dra.
Elina Pacheco Garrido
En materia de arrendamientos urbanos, el derecho positivo uruguayo presenta dos regímenes bien diferenciados en la materia. Arrendamientos regidos por la ley 14.219 y los posteriores a la misma regidos por la Libre Contratación. El Estatuto de la Ley 14.219 resulta aplicable para aquellos casos en que la Finca sea de construcción anterior a la fecha de 2 de Junio de 1968, por lo tanto aquellas fincas cuya fecha sea posterior a la fecha anteriormente citada, les regirá el sistema de Libre Contratación. Por lo cuál la fecha de construcción de la Finca resultará determinante respecto al régimen jurídico aplicable.Algunas de las diferencias fundamentales entre ambos regímenes jurídicos son:
– La ley 14219 establece que el precio de los arrendamientos deberá pactarse en moneda nacional, reajustándose anualmente el mismo.
– En el caso de Libre Contratación, las partes podrán pactar el precio tanto en moneda nacional como en moneda extranjera. Y establecer el modo de reajuste que acuerden.
– Con respecto al plazo, dentro del estatuto de la Ley 14.219, se establecen plazos mínimos legales a favor del arrendatario; estos plazos son de dos años en el caso de casa-habitación y de cinco años destino industria-comercio. Esto favorece al arrendatario en tanto que le permite fijar un plazo contractual menor de arrendamiento a sabiendas de que el mismo podrá finalizar si lo desea a los dos años o cinco respectivamente.
-En la Libre Contratación las partes acordarán libremente el plazo contractual. En el caso de la finca con destino casa-habitación, una vez vencido el plazo contractual, el arrendatario si lo desea cuenta con un año de prórroga legal para desocupar el inmueble, vencida dicha prórroga se le podrá iniciar el juicio de desalojo por vencimiento del plazo, que para el caso de buen pagador, será con plazo de un año y posteriormente se le iniciará el lanzamiento.
– Cabe destacar la siguiente salvedad; continuando con el régimen de libre contratación y aplicando el artículo 5 de la ley 8153, si la demanda de desalojo es presentada dentro de los treinta días posteriores al vencimiento del contrato, el plazo de desalojo será de 6 meses, y posteriormente el lanzamiento.
– En lo que refiere a la finca arrendada con destino industria-comercio, no se prevé año de prórroga legal, por lo cuál una vez vencido el plazo contractual, se puede iniciar el desalojo con plazo de un año.
3- Reajuste
En el Régimen previsto por la Ley 14.219, el reajuste es anual y se fija por el Índice U.R.A, el cuál fracciona en cuatrimestres el reajuste y va siendo escalonado hasta completar el total al término del año.
– En el Régimen de Libre Contratación, las partes tienen libertad para fijar el reajuste, en la práctica el más usado es el reajuste por el índice IPC.
4-Tipos de Desalojos
– El Régimen previsto por nuestro legislador fue el Desalojo por vencimiento del contrato y el Desalojo por mal pagador.
– En caso de arrendamientos con plazo contractual o legal vencido, el legislador previó el Desalojo por vencimiento del contrato con plazo de un año, pudiendo ser con plazo de 6 meses para el caso que se trate de arrendamientos comprendidos en el régimen de libre contratación, siempre que se inicie el desalojo dentro de los 30 días de vencido el plazo contractual.
-Con respecto al Desalojo por mal pagador, el mismo fue previsto por el legislador para el caso que el arrendatario con plazo contractual o legal vigente sea mal pagador, esto se configura cuando previa intimación de pago, por intermedio de la Oficina de Alguacilatos o intimación judicial, el arrendatario no cumpliendo con lo intimado, se constituye en mora; este accionar permite al arrendador iniciar el Desalojo por mal pagador con plazo de 20 dias.
5-Lanzamiento
-Luego de transcurrido los distintos plazos para los diferentes desalojos el legislador previó de forma proteccionista para el arrendatario, que se inicie el denominado Lanzamiento, de ésta forma el arrendador una vez vencido el plazo de desalojo , debe iniciar el lanzamiento con plazo de 15 días.
Hugo Lemos
