Tierra en Uruguay: mercado activo pero con más cautela

El primer semestre del 2025 mostró menor dinamismo en la compraventa de campos

El primer semestre del año cerró con un mercado de tierras rurales más calmo que en años anteriores, aunque con señales de continuidad en el interés por invertir, especialmente en zonas estratégicas con aptitud agrícola. Así lo destacó Pablo Albano, responsable del área de inmuebles rurales de Zambrano & Cía., en diálogo con Actualidad Agropecuaria.

El semestre no fue malo, pero se percibe una desaceleración respecto a lo que veníamos viendo, atribuyendo la mayor prudencia a la caída de la rentabilidad agrícola, en particular por el bajo precio de la soja.

Albano

Aun así, señaló que la demanda sigue activa, aunque con menos urgencia y con análisis más prolongados que en años marcados por altos precios de los commodities.

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Valores según destino y ubicación

Los valores varían significativamente según el uso y la localización del campo:

Tipo de campo	Precio estimado por ha (USD)
Ganaderos	2.000 – 4.000
Mixtos (ganadero-agrícola)	5.000 – 6.000
Agrícolas (alta productividad y cercanos a puertos)	7.000 – 10.000

“La cercanía a los puertos pesa mucho más cuando la soja tiene bajo valor, porque el flete incide directamente en la rentabilidad”, subrayó Albano.

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Tipo de cambio y capital extranjero

El tipo de cambio no influye directamente en la decisión de compra, pero sí afecta la rentabilidad, lo que puede extender los tiempos de cierre de negocios.

El interés de inversores extranjeros se mantiene firme gracias a la estabilidad jurídica, política y económica de Uruguay, algo que sigue diferenciando al país en la región. Según Albano, los compradores foráneos se enfocan en campos agrícolas, forestales y de uso mixto, mientras que el interés por campos ganaderos es menor.

El campo ganadero puro no es tan atractivo para inversores extranjeros, salvo algunos casos en el noreste con ganadería intensiva, principalmente de origen brasileño, aunque ese flujo ha disminuido.

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Arrendamientos: caída de fondos y mayor racionalidad

El mercado de arrendamientos también refleja mayor cautela. Con la retirada de los fondos ganaderos, se eliminó parte de la presión que existía por cerrar tratos apresurados y a valores elevados.

Hoy los arrendamientos se negocian con más tiempo y con parámetros más razonables. En campos ganaderos del norte, el precio promedio ronda los 40 a 45 kilos de novillo por hectárea, lo que equivale a unos 80 dólares. En el sur, esos valores pueden ser algo mayores.

En los campos agrícolas, los precios se expresan en kilos de soja, y oscilan entre 500 y 1.000 kilos por hectárea, dependiendo de la calidad del suelo y la ubicación.

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Perfil del inversor y perspectivas

La firma Zambrano & Cía. sigue recibiendo consultas desde Estados Unidos y Europa, particularmente por grandes extensiones agrícolas o forestales. En cambio, a nivel local, la demanda se concentra en campos ganaderos de menor escala, con inversiones promedio que oscilan entre 2 y 3 millones de dólares.

Hay interés, hay movimiento, pero todo con más análisis y selectividad. El mercado está activo, pero no eufórico como en años pasados.

Albano