En la venta de los campos, según agente inmobiliario
En tema que está sobre la mesa es el inmobiliario, y sobre todo luego de los cambios que se dieron en el cierre de 2011 con el Impuesto a la Concentración de la tierra, que grava a las extensiones de más de 2.000 hectáreas, y por otra parte también la modificación en materia impositiva en lo referente a la venta de campos: un aumento en la carga tributaria. Sobre este tema, Martín Olaverry conversó con Sebastián Da Silva, integrante de la firma Da Silva Agroinmuebles, quien manifestó: Es muy temprano todavía para dar algún indicio de cómo va a arrancar el 2012. Hoy, las mayores preocupaciones del sector agropecuario son la falta de agua, la sequía, la baja del dólar. Pero en lo que tiene que ver con el mercado de tierras en particular, hoy estamos viviendo el día después de una ley que nosotros habíamos anticipado que iba a ser muy mala.
Entonces, en el día después de esta ley, que ya es una realidad con la cual hay que convivir, lo que estamos observando es que las múltiples consultas de aquellos productores que tienen los campos a la venta, que quieren vender los campos o que tienen negocios enlazados, esto quiere decir con alguna reserva hecha previa a la votación de la ley y que ahora, en el momento de hacer las escrituras tienen que pagar el impuesto nuevo a la renta, la verdad es que las consultas se han multiplicado y hay cierto desconcierto, cierta incertidumbre, porque recordemos que nadie sabe a ciencia cierta cuánto va a afectar al campo, a la estancia de cada uno el impuesto en el momento de vender.
Hay mucha gente que ya tiene claro qué significa este cambio en materia impositiva a la hora de vender un campo. Recordemos cuál es la modificación que se ha votado en esta ley antes de cerrar 2011, que está ahora para la reglamentación.
El objeto de esta segunda parte de la ley, que realmente es como un cangrejo debajo de la piedra, son aquellos tenedores de tierras de 1 hectárea a 100.000 hectáreas, que adquirieron previo a la reforma tributaria votada en el año 2007. Antes, ese individuo tenía un ficto: pagaba del 1.5 al 1.8 de acuerdo a la forma jurídica de la estancia. Ahora, tiene ese ficto hasta el 2007, y del 2007 hasta el 18 de enero, entra a correr lo que es el impuesto a la renta real. Entones, la Dirección Impositiva le parametriza los valores de los campos retroactivamente –esto quiere decir 2008, 2009, 2010- para fijar ese impuesto a la renta, lo que incrementa el gasto en el momento de vender. Es básicamente algo de difícil explicación para hablar en radio. Todos sabemos que un negocio tiene gastos de escritura, gastos tributarios, gastos de comisiones. En este caso, los gastos tributarios, que antes uno los resolvía fácilmente por el 1.8% de la operación, ahora son una incertidumbre que no se sabe lo que dice esa ley, va a ser infinitamente mayor.
¿De qué porcentaje estamos hablando? ¿A cuánto puede llegar ese cálculo porcentualmente, dependiendo obviamente de lo que es también la valorización de ese campo?
Siempre hablando en teoría, ¿no? Nosotros tenemos un país muy heterogéneo donde básicamente la mano del Estado puede cometer grandes injusticias para arriba o para abajo. Esto quiere decir que puede valuar el campo en forma sobredimensionada o subdimensionada. Por eso es muy complicado. Pero podemos pensar que, para aquel productor que tenga que vender el campo, el Estado, la Dirección General Impositiva, va a tener por encima de un 3% del costo de la venta, indudablemente. De acuerdo caso a caso, por eso no queremos dramatizar ni ser alarmistas. Acá hay contadores que ya están con toda la información arriba de la mesa. Por supuesto que en la oficina también recibimos llamadas a diario. Obviamente, eso tiene un reacomodamiento en los precios en el mercado.
A eso iba: por un lado, tenemos esta nueva situación tributaria para quien vende un campo, pero por otro lado también tenemos el tema del gravamen para las extensiones de más de 2.000 hectáreas índice Coneat 100. ¿El mercado va a tener un reacomodamiento de precios como consecuencia de esta situación?
Imagino que el mercado va a tener que buscar el punto de equilibrio. ¿Cuál es el equilibrio? Imagino que en los próximos meses lo vamos a estar observando. Nos hemos cansado de decir que el impuesto de las 2.000 hectáreas índice Coneat 100 es la mayor injusticia que afecta a la familia uruguaya que hoy tiene una explotación ganadera y criadora donde esos 16, 20.000 dólares que el individuo va a tener que pagar es la diferencia entre mandar el hijo a Montevideo a estudiar o no. No le afecta tanto a la gran empresa agrícola. Hoy, una aplicación de una fumigación vale ocho dólares. O sea, es tener una aplicación más básicamente en la planificación agrícola, no le va a cambiar. Pero sí lo que más molesta o más preocupa es algo que es un cristal de Bohemia, que es la confianza. Este país ha generado muchísima confianza en el transcurso de los diferentes gobiernos, del gobierno pasado inclusive, que es de este mismo color político y reafirmó esa confianza: Bueno, cambian las reglas de juego y ponen en alerta a esa gente que ha confiado en el país, generan mala prensa, generan que todos los estudios jurídicos y contables que trabajan con inversores del exterior tengan que hacer los reportes y los informes y eso hace que se debilite esa confianza justamente en momentos donde el mundo tiene un gran signo de interrogación.
Ese reacomodamiento de precios, ese nuevo equilibrio al que hace referencia usted, ¿se daría con un ajuste a la baja en el precio de los campos o se transfiere este costo impositivo mayor que debe de pagar el vendedor al comprador y en definitiva el precio se corrige al alza?
Creo que en todo este gorro de lana, termina perdiendo el productor, el que tiene la necesidad de vender el campo. Hoy, el valor de la tierra está con valores históricamente altos, como siempre decimos, el valor tiene sustento de acuerdo a la rentabilidad. Nada indica que las rentabilidades agropecuarias se sigan incrementando, es más, todo lo contrario: el aumento de los costos, el aumento de los insumos, el aumento de los fertilizantes, la baja del dólar, la baja del precio de los granos, la amenaza de la carne y la mar en coche, indican que la rentabilidad medida por dólares corrientes constantes puede empezar a deteriorarse. ¿Eso qué indica? Que los campos no necesariamente –por lo menos es lo que uno ve en corto plazo, en lo que va de este año y el año que viene- tengan alguna justificación para ir para arriba. Entonces, ¿quién va a subir ese sobrecosto?, el que tiene el campo hoy, que reitero: es del que tiene de 1 hectárea al que tiene 100.000 hectáreas. Esto afecta a todos por igual.
